De Nederlandse vastgoedmarkt

De Nederlandse Vastgoedmarkt in Beweging: Hobbelig Vooruitzicht of Strategisch Moment?

De Nederlandse vastgoedmarkt zit in zwaar weer. De rente blijft relatief hoog, de bouwkosten zijn niet gedaald, en het beleid vanuit de overheid lijkt eerder remmend dan stimulerend. Veel marktpartijen houden de adem in. Maar de échte vraag is: is dit het moment om stil te zitten, of juist het moment om in beweging te komen?

Volgens recente rapporten van RaboResearch, JLL en Colliers zitten we in een fase van structurele schaarste. Het woningtekort loopt op tot bijna 400.000 woningen (Colliers, 2024), terwijl het aantal afgegeven bouwvergunningen in 2023 met bijna 25% daalde. De bouw van nieuwe woningen stokt. De markt verhardt. En ondanks de economische onzekerheden blijven prijzen in veel segmenten alsnog stijgen.

Zonder beleggers geen woningbouw

Met het verjagen van de beleggingsmarkt, onder andere door verregaande huurregulering, zijn veel ontwikkeltrajecten stilgevallen. RaboResearch waarschuwt dat met name de middenhuur en vrije sector-projecten financieel onhaalbaar worden zonder private investeringen (Woningmarktmonitor, dec. 2024). Beleggers die bereid zijn langetermijnrisico te nemen, worden uit de markt gedrukt, met als gevolg: nog minder aanbod, hogere prijzen, en een verder afnemende kans op betaalbare nieuwbouw.

Deregulering is geen luxe – het is noodzaak

De regels zijn te stroef, te traag en te weinig gericht op maatwerk. Stikstofbeperkingen, trage vergunningstrajecten, en het ontbreken van ruimte voor creatieve oplossingen zorgen voor stagnatie. Zonder deregulering komt er geen beweging. En zonder beweging geen oplossingen.

JLL stelt in haar “Residential Outlook 2024” dat structurele hervorming van het beleid cruciaal is voor herstel van vertrouwen. Niet over vijf jaar – maar nu.

Op weg naar een CTO – het Kantelpunt

We bewegen richting een Critical Turning Point (CTO). Een moment waarop ofwel het systeem barst onder zijn eigen spanning, ofwel fundamenteel hervormd wordt. De schaarste, de investeringsdruk, de maatschappelijke onrust over betaalbaarheid: alles wijst op een onvermijdelijke herstructurering van de markt. En precies dáár liggen kansen.

Voor wie nu stilzit, is het straks te laat. Maar voor wie de beweging onder de oppervlakte herkent – wie zoekt naar herontwikkellocaties, alternatieve vormen van samenwerking, en flexibele beleggingsconstructies – liggen er unieke mogelijkheden.

Advies aan zwaar gefinancierde beleggers

Voor beleggers die diep in vastgoed zitten met financieringen is nu het moment om kritisch te kijken naar hun portefeuille. Bij een herwaardering van het vastgoed – en die komt – kan een te hoge hefboom abrupt leiden tot een gedwongen verkoop of een waardevernietigend traject.

Ons advies: wacht niet tot het momentum je inhaalt. Bouw risico’s nu af, maak strategische keuzes en werk aan een gezonde, toekomstbestendige vastgoedportefeuille. Wij kunnen hierin ondersteunen, zowel in het analyseren als het doordacht opschonen van financieringsstructuren. Niet om af te bouwen, maar om sterker te staan wanneer de markt zich herpositioneert.

Onze boodschap: wacht niet, anticipeer

Wachten tot de markt weer ‘veilig’ voelt is geen strategie. Die veiligheid komt pas ná het kantelpunt. Wij geloven dat dit hét moment is om actief op zoek te gaan naar buitenkansen. Door gebruik te maken van de juiste data, de juiste partners en de juiste timing kun je je strategische positie nu al bepalen.

Want als de bubbel knapt – of het systeem wordt hervormd – wil je niet aan de zijlijn staan. Dan wil je klaarstaan.